LES CERTIFICATS OBLIGATOIRES

La Loi vous impose, par principe, de garantir le bien que vous vendez et de fournir différents certificats obligatoires à la vente de votre bien. Différents textes ont institué des obligations particulières à votre charge visant à protéger les intérêts ou la santé de votre acquéreur.

Qu'il s'agisse de la superficie exacte de votre appartement, ou des diagnostics liés à des impératifs de santé publique, vous avez donc obligation de délivrer certains certificats pour l'établissement de l'acte de vente. Dans certains cas, l'absence de certificat peut même autoriser l'acquéreur à annuler la vente ou tout du moins à demander une remise sur le prix.

Loi Carrez : la juste mesure de votre appartement

La loi du 18/12/1996 (dite loi Carrez) s'applique si vous cédez un appartement en copropriété, elle ne concerne donc pas les ventes de maisons individuelles et les ventes sur plan. Elle vous impose d'indiquer dans les promesses et contrats de vente la superficie exacte du lot de copropriété dont disposera l'acquéreur. A défaut, votre acquéreur peut intenter, dans un délai d'un mois, une action en nullité de l'acte de vente.

La superficie "loi Carrez" comprend les planchers clos et couverts et exclut :

• Les balcons et terrasses non couverts,
• Les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres,
• Les dépendances (caves, garages, etc.),
• Ainsi que les planchers des parties du local dont la hauteur est inférieure a 1,80 m2.

Pour opérer ce mesurage, la réglementation ne vous impose pas de recourir à un expert (géomètre expert, architecte...).

Si vous le faites vous-même, vous devez donc y apporter un soin particulier. En effet, après la vente, si votre acquéreur procède à un nouveau mesurage et constate une erreur de plus de 5 %, il peut dans un délai de 1 an à compter de la signature de l'acte de vente demander une diminution du prix d'achat en proportion.

Le recours à un professionnel est donc recommandé.

Les informations liées à des impératifs de santé publique

La volonté de supprimer les logements insalubres ou dangereux et celle aussi de rendre les vendeurs de biens immobiliers plus responsables ont amené les pouvoirs publics à prendre également des dispositions afin de rendre obligatoire la délivrance de certificats techniques lors de transactions immobilières. Ces certificats sont au nombre de deux : présence d'amiante et lutte contre le saturnisme.

Diagnostic amiante

Le dispositif de protection des acquéreurs contre les risques liés à une exposition à l'amiante est encadré par divers textes successifs dont le dernier est la loi du 13/12/2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains (Loi SRU).

La recherche d'amiante concerne tous les immeubles (immeuble collectif ou maison individuelle) construits avant le 01/07/1997. Elle vise principalement les dalles de sols, les faux plafonds et les revêtements muraux susceptibles de contenir des matériaux utilisés pour l'isolation thermique, phonique et anti-feu.

En fournissant ce diagnostic, vous n'êtes tenu qu'à une obligation d'information. Si celui-ci conclut à la présence d'amiante, le propriétaire de l'immeuble dispose d'un délai de 3 ans pour effectuer les travaux. Une clause du contrat de vente peut donc prévoir qui du vendeur ou de l'acquéreur prendra en charge les travaux. En tout état de cause, à défaut d'être exécutés avec la vente, les travaux feront donc partie de la négociation entre vous et les candidats à l'acquisition.

Si le certificat n'a pas été délivré au moment de la vente, votre acquéreur, une fois devenu propriétaire, a toute liberté pour faire établir un diagnostic. Si celui-ci se révèle positif, il est en droit de se retourner contre vous et de vous demander la prise en charge des travaux qui s'avéreraient nécessaires, sans que vous puissiez invoquer la garantie contre les vices cachés.

Le dépistage de l'amiante doit être réalisé par un expert muni d'une attestation de compétence et spécialement assuré (assurance de responsabilité civile professionnelle) pour cette mission.

Diagnostic plomb : lutte contre le saturnisme

L'obligation de fournir un état, de moins d'un an, du risque d'exposition au plomb concerne tous les immeubles construits avant 1948 et situés dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par arrêté préfectoral. Vous devez vous renseigner en préfecture (auprès de la direction départementale de l'équipement) ou en mairie pour savoir dans quelle zone se situe votre logement.

L'inobservation de cette obligation entraîne une sanction pénale (1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende) et une sanction civile qui vous place de fait dans l'obligation de prendre à votre charge les travaux qui s'avéreraient nécessaires, même si ceux-ci sont diagnostiqués par votre acquéreur.

Le diagnostic est effectué par toute société experte en la matière, label ou qualification professionnelle à l'appui.

A défaut d'être exécutés avant la vente, les travaux et leur coût engendré font là aussi partie de la négociation entre vendeur et acheteur.

Les informations liées à l'état de l'immeuble

Deux certificats liés directement à l'état de l'immeuble doivent être délivrés le cas échéant à votre acquéreur : lutte contre les termites et état de l'installation de gaz.

Lutte contre les termites et les insectes xylophages

La remise d'un état parasitaire est obligatoire dès lors que l'immeuble est situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être par les termites. Ces zones sont délimitées par arrêté préfectoral (comme pour le plomb, se renseigner en mairie ou à la préfecture de votre département).

Le diagnostic doit avoir moins de trois mois. Il doit être conforme à un modèle fixé par un arrêté du 03/08/2000 et établi par un professionnel agréé.

Comme pour les autres certificats, après un diagnostic positif établi après la vente, votre acquéreur peut se retourner contre vous et vous demander de prendre en charge les travaux qui s'avéreraient nécessaires sans que vous puissiez vous y soustraire.

Diagnostic gaz

Une loi du 03/01/2003 impose aux vendeurs d'immeubles équipés au gaz de joindre également à l'acte de vente un diagnostic de l'installation intérieure de gaz. Celui-ci doit avoir moins d'un an. En pratique, cette disposition n'est pas encore applicable faute de décret paru depuis l'entrée en vigueur de la Loi. En pratique, elle constitue néanmoins un élément de négociation entre vendeur et acheteur.

Tarifs des certificats et aides financières

Qu'il s'agisse du certificat de mesurage ou des diagnostics techniques, les tarifs proposés par les experts et les sociétés d'expertise varient principalement selon qu'il s'agit d'un appartement ou d'une maison individuelle et la surface du logement :

• Loi Carrez : entre 80 et 150 € (tarif moyen de l'ordre de 120 €),
• Diagnostic amiante : entre 95 et 200 € (tarif moyen de l'ordre de 120 €),
• Etat parasitaire : entre 100 et 200 € (tarif moyen de l'ordre de 120 €),
• Diagnostic plomb : entre 140 et 350 € (tarif moyen de l'ordre de 200 €).